Short stay, oftewel: kort verblijf verhuur, via AirBnB bijvoorbeeld, is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Vanwege de toenemende bekendheid van AirBnB hebben veel gemeenten inmiddels regels en beleid opgesteld. Naast de gemeente dien je onder andere ook rekening te houden met de Vereniging van Eigenaars (VvE) en de splitsingsakte.

Overweeg je om je appartement te verhuren voor korte doeleinden?  Dan doe je er verstandig aan om de splitsingsakte te raadplegen. In de praktijk is short stay verhuur meestal verboden, tenzij de VvE expliciet toestemming heeft gegeven.

In de onderhavige kwestie heeft het Hof de vraag beantwoord of de betreffende eigenaren van appartement X hun  woning voor een korte periode mochten verhuren via sites als AirBnB. De VvE was van mening dat het gebruik van het appartement ter zake van short stay in strijd is met de in de splitsingsakte voorgeschreven bestemming ‘woning’.

Het in de splitsingsakte opgenomen reglement van splitsing bepaalt onder meer het volgende:

Artikel 17

(…)

  1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement (hof: het reglement van splitsing)(…) in acht te nemen.
  2. (…) Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering (…). De vergadering (…) kan (…) bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. (…)

 De VvE heeft een procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Den Haag waarin zij onder andere een verklaring voor recht eiste ter zake van dat de  betreffende eigenaren in strijd handelde met de wet, de jurisprudentie, althans de akte van splitsing, doordat zij hun appartement voor korte duur via Airbnb of via soortgelijke websites verhuurde.

De VvE heeft aan haar eis het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van artikel 17 lid 4 van het reglement van splitsing geldt dat de bestemming voor het appartement ‘woning’ is. Short stay verhuur is in strijd met deze bestemming, zodat de betreffende egenaren onrechtmatig hebben gehandeld jegens de VvE door het appartement voor short stay in gebruik te geven aan derden / toeristen.

Beoordeling rechtbank

De rechtbank is van oordeel dat het via de door de betreffende eigenaren gebruikte bookingsites voor korte duur verhuren van het appartement aan gasten (toeristen) in strijd is met de verplichting tot gebruik overeenkomstig de bestemming ‘woning’, zoals opgenomen in het tot de splitsingsakte behorende reglement van splitsing. De gevraagde verklaring voor recht is in deze zin toegewezen.

Hoger beroep

De betreffende eigenaren van het appartement  X waren het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en zijn daarom tegen de uitspraak in hoger beroep gegaan. Volgens de rechter van het hof draait het om de uitleg van het begrip ‘gebruik als woning’, zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement.

Volgens vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte.

Artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement bepaalt voor de daarin benoemde appartementen, waaronder appartement X van de betreffende eigenaren, dat iedere eigenaar en gebruiker daarvan verplicht is het als woning te gebruiken. Het hof is van oordeel dat als de eigenaar van een dergelijk appartement het appartement verhuurt (tegen betaling in gebruik geeft), bepalend is of de huurder (de gebruiker) het appartement als woning gebruikt. Als de huurder dat niet doet, dan wordt het appartement in de periode dat het is verhuurd niet als woning gebruikt.

Bij de beantwoording van de vraag of bij de verhuur van het gehele appartement de grenzen worden overschreden van het gebruik overeenkomstig de in het splitsingsreglement bepaalde bestemming ‘woning’ is immers beslissend of de huurder het appartement als woning gebruikt. Of de eigenaar zijn appartement bedrijfsmatig of uit winstoogmerk verhuurt is niet beslissend in dit verband.

Kortom, het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bekrachtigd.

Voor vragen of advies over het VvE-recht / appartementsrecht, kunt u ons bereiken via het nummer 020- 210 90 09 of via info@advocatenvanoranje.nl

Bron: Hof Den Haag, 10 juli 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1022

CAREL ERASMUS

CAREL ERASMUS

Advocaat en ondernemer

Carel Erasmus is advocaat en ondernemer. Carel procedeert regelmatig in uiteenlopende zaken, bij de Kantonrechter, Rechtbank en Hof. Een greep uit de recente rechtszaken: werknemersfraude, samenwerkingsconflicten, vastgoed, merk- en handelsnaamrecht, ontslag, vof-ontbinding, consumentenrecht. Carel is tevens enthousiast watersporter en oprichter van de eerste eFoil surfschool van Nederland.