020 - 210 90 09

Bouwrecht

application-form

Please enable the breadcrumb option to use this shortcode!

Bouwrecht

Het realiseren van een bouwwerk is een ingewikkeld proces. Om een bouwproject goed te realiseren is het van belang om het projectmanagement en de bouwkundige aspecten op orde te hebben. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de wet – en regelgeving. Tijdens een bouwproject kunnen er geschillen ontstaan. Naast ontstane schade en vertraging kunnen er geschillen ontstaan omtrent: gemaakt fouten, aansprakelijkheid voor bouwstoffen en hulppersonen, oplevering en meer- en minderwerk.

Aanneming van werk

Aanneming van werk is voor een gedeelte in de wet vastgelegd. Artikel 7:750 BW definieert het als volgt: Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.”

In de praktijk kan het soms onduidelijk zij of de gesloten overeenkomst wel aanneming van werk is. Het kan ook een arbeidsovereenkomst, een koop overeenkomst of een overeenkomst van opdracht zijn. Ieder van deze overeenkomsten heeft weer zijn eigen wettelijke regels.

Koop- aanneemovereenkomst

Een veel voorkomende vorm van een bouwcontract is de koop-aanneemovereenkomst. In dit geval wordt er een woning gekocht terwijl er nog gebouwd dient te worden. Hoewel te verwachten is dat dit als gemengde overeenkomst wordt gezien, is dat toch niet het geval.

Aansprakelijkheid van de aannemer

Een aannemer kan aansprakelijk worden gesteld indien er een gebrek of bouwfout ontstaat. Verder kan een aannemer aansprakelijk worden gesteld bij overschrijding van de contractuele bouwtermijn. De aannemer is echter niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van overlevering had moeten ontdekken.

Turn key overeenkomst

In deze overeenkomst verbindt de Turnkey-bouwer zich tegenover de afnemer om tegen een vast bedrag en naar eigen ontwerp een gebouw “sleutelklaar” op te leveren (‘ook wel Bahama model genoemd’).

De turn key overeenkomst is niet wettelijk geregeld. De overeenkomst ligt op het grensgebied van koop en aanneming van werk.

De aanneming van werk is vastgelegd in het burgerlijk wetboek, en verder met name vastgelegd in algemene voorwaarden die door de branche zijn opgesteld: de Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012, de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contracten (UAV-GC 2005) en de Algemene Voorwaarden voor Aannemingen in het bouwbedrijf 2013 (AVA 2013).

Verplichtingen opdrachtgever

Als er geen vaste aanneemsom is afgesproken, dan bepaalt artikel 7:752 lid 1 BW:
“Indien de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of slechts een richtprijs is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen.”

Regieovereenkomst

Deze overeenkomst kan gesloten worden als nog niet te overzien is hoe het werk zal verlopen. Bijvoorbeeld de restauratie van een monumentaal pand.
Bij een regieovereenkomst is een richtprijs niet ongebruikelijk.
Art. 7:752 lid 2 BW zegt daarover :
“Indien een richtprijs was bepaald, zal deze richtprijs met niet meer dan 10% mogen worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen.“

UAV 2012

De Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 zijn de opvolger van de UAV 1989. De voorwaarden dienen uitdrukkelijk te zijn overeengekomen om van toepassing te zijn.
De belangrijkste verschillen met de UAV 1989 zijn de meldplicht van de aannemer bij meerwerk, en het verbod op het verzwijgen van verborgen gebreken.
Die meldplicht vinden we overigens ook in het BW:

Art. 7:754 BW:
“De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen en berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften”.
Overigens geldt die waarschuwingsplicht ook al in de precontractuele fase.

Meer- en minderwerk

Een veelvoorkomend juridisch punt is het meer- en minderwerk. Vaak heeft de aannemer meer gedaan dan begroot, en wel dit wel betaald zien. De wet zegt daarover:

Art. 7:755 BW:
“In geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk kan de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6.”

Oplevering

Wanneer is het werk opgeleverd? Hier ontstaat vaak een geschil over.
De juridische gevolgen van oplevering zijn:
overgang risico werk op opdrachtgever, décharge van de aannemer, de volledige aanneemsom wordt nu verschuldigd (behoudens onderhoudstermijn).
De opleveringsprocedure staat gedetailleerd beschreven in § 9 en 10 UAV 2012.

Een hardnekkig misverstand: als blijkt bij opneming dat aannemer nog aantal kleine zaken moet afhandelen is dat nog geen reden om werk af te keuren. Opleverpunten zijn in de bouw heel gebruikelijk.

Lid 7 van § 9 UAV 2012:
“Kleine gebreken, die gevoeglijk vóór een nog volgende betalingstermijn kunnen worden hersteld, zullen geen reden tot onthouding van goedkeuring mogen zijn, mits zij een eventuele ingebruikneming niet in de weg staan. De aannemer is gehouden de in dit lid bedoelde gebreken zo spoedig mogelijk te herstellen.”

Aansprakelijkheid na oplevering

Na de oplevering beginnen er verval- en verjaringstermijnen te lopen voor het melden van gebreken, klachten etc.

Arbitrage of gewone rechter

Vaak geeft de overeenkomst de keuze tussen arbitrage of de gewone rechter. Wat is dan de beste keuze?
Het verschil is dat bij de Raad voor Arbitrage bouwspecialisten zitten. Die zullen vaak beter in staat zijn het bouwproces te doorgronden. Nadeel van arbitrage is dat het nog altijd een stuk duurder is dsn de gewone rechter, ook al is het griffierecht nu verhoogd.

Onze ervaring is dat aannemers en bouwers wat vaker de voorkeur geven aan arbitrage. Bij arbitrage wordt het geschil wat meer langs de lat van een normaal bouwproces gelegd en beoordeeld.
Particulieren en partijen met weinig bouwervaring hebben vaak de voorkeur voor de gewone rechter. Die lijkt iets meer oog te hebben voor de partijbelangen, en kan soms wat meer begrip hebben voor de onkundige of onervaren opdrachtgever.

Juridische expertise: schakel een advocaat in

Zodra er in een bouwproces een geschil ontstaat, is het al verstandig een ervaren advocaat te raadplegen. De verplichtingen en de rechten van partijen zijn vaak verdeeld over talloze wetten, voorwaarden en rechtspraak. Daarnaast zijn er verjaringstermijnen en vervaltermijnen die van belang zijn.
Heeft u een dreigend geschil in een bouwzaak? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.

Maak nu een afspraak


020 210 90 09


mail ons

Onze specialisten