Op de algemene ledenvergadering (ALV) had de VVE het besluit genomen om de individuele ventilatiesystemen te laten onderhouden. De VVE had een extern bedrijf de opdracht gegeven voor periodieke reiniging van de mechanische ventilatie. De kosten daarvan zouden aan de eigenaren worden doorberekend.
De eigenaren voerden het volgende aan: Op basis van het huishoudelijk reglement kan de VvE slechts besluiten nemen over de gemeenschappelijke gedeelten. De ventilatie betreft niet het gemeenschappelijke gedeelte. De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bieden dus geen ruimte aan de VvE om te besluiten dat onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komt. Bovendien heeft de VvE niet (volledig) inzichtelijk gemaakt welke financiële consequenties het onderhoud heeft voor het reservefonds en/of de servicebijdragen. Daardoor is het besluit ook strijdig met artikel 38.7 van de splitsingsakte.
De VVE, hoewel ze niet kwamen opdagen op de zitting, verzochten om de eigenaren niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoeken, dan wel deze af te wijzen met veroordeling van verzoekers in de proceskosten. Dit vanwege het feit dat de VVE nog een email had gestuurd, waarin ze hadden aangegeven het omstreden besluit toch niet uit te voeren. De VVE had zelfs geschreven het al gemaakte griffierecht te willen vergoeden.
Ten aanzien van de bevoegdheid van de kantonrechter om deze zaak te behandelen is het volgende van belang. Als een besluit van de VvE strijdig is met de splitsingsakte, leidt dat op grond van artikel 2:14 jo 5:129 lid 1 BW tot nietigheid van dat besluit. Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Als een besluit van de VvE strijdig is met het huishoudelijk reglement, is dat besluit vernietigbaar, op grond van artikel 2:15 lid 1 sub c BW. Vernietiging van een besluit wegens strijd met het huishoudelijk reglement dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter, op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
Verzoekers stellen zich op het standpunt dat de besluiten zowel strijdig zijn met de splitsingsakte (dus leidend tot nietigheid) als het huishoudelijk reglement (dus leidend tot vernietigbaarheid). In lijn met jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures, bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze beide gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter. Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat zij bevoegd is om deze zaak te behandelen en te beslissen.
Anders dan de VvE heeft aangevoerd oordeelt de kantonrechter dat verzoekers belang hebben bij hun verzoeken. De enkele toezegging van de gemachtigde van de VvE dat het besluit niet ten uitvoer zal worden gelegd maakt immers niet dat het besluit ‘van tafel’ is. Hiertoe is namelijk slechts de ALV beslissingsbevoegd. Indien de VvE geen gevolgen wil verbinden aan het besluit, had het op haar weg gelegen om een vergadering uit te roepen en het besluit in te trekken. Aangezien gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is, kan niet worden geoordeeld dat verzoekers geen belang hebben bij hun verzoeken.
De last-minute email van de VVE had dus geen effect voor de voortgang van de procedure.
Ten aanzien van de hoofdvraag redeneert de rechter als volgt:
Als hoofdregel geldt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap (artikel 5:126 BW). De ALV is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van deze gemeenschap (artikel 5:128 BW). In artikel 38 van de splitsingsakte is deze hoofdregel ‘bevestigd’, in die zin dat daarin tot uitdrukking komt dat de vergadering (slechts) beslist over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Zoals expliciet volgt uit artikel 21 van de splitsingsakte komen de privégedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.
Verzoekers hebben onbetwist gesteld dat uit de splitsingsakte volgt dat de individuele mechanische installaties in het pand niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar dat het privé-gedeelten betreffen. Dit betekent dat de VvE op grond van de hiervoor genoemde hoofdregel uit de wet en de bepalingen uit de splitsingsakte geen bevoegdheid heeft om te besluiten dat de kosten van het onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komen. Geconcludeerd wordt dat daarom sprake is van nietige besluiten, zoals bedoeld in artikel 2:14 BW.
De rechter verklaart de besluiten van de algemene ledenvergadering van de VVE nietig en de VVE wordt veroordeeld in de proceskosten.
Heeft u ook vragen over VVE-kwesties of appartementsrechten? U kunt een email sturen en uw kwestie vrijblijvend voorleggen aan een van onze advocaten.
CAREL ERASMUS
Advocaat en ondernemer