Met regelmaat escaleert de discussie over de kosten. Eigenaren menen dat ze deze kosten niet verschuldigd zijn, of willen minder betalen. En met regelmaat komen deze kwesties voor de rechter. Zo ook in een kwestie waar de Rechtbank Noord-Holland in september 2020 uitspraak deed.
Een bungalowpark in Noord Holland bestaat uit een coöperatieve vereniging, die erfpachter is van de grond van het vakantiedorp. Het dorp biedt gemeenschappelijke voorzieningen, zoals onder andere een multifunctioneel centrum, een zwembad, recreatie- en sportvoorzieningen en daarbij behorende bouwwerken, paden en wegen, en een slagboom.
De individuele eigenaren hebben ieder de akte van levering ondertekend, met daarin een kettingbeding. Daarin staat o.a. Het lid is verplicht zijn bijdrage in de exploitatiekosten van de coöperatie bij wijze van voorschot te voldoen aan de coöperatie op de eerste werkdag van ieder jaar
Een eigenaar had zijn lidmaatschap van de coöperatie opgezegd. Vervolgens stelde hij zich op het standpunt dat hij niet langer gehouden is bij te dragen in de volledige exploitatiekosten van het vakantiedorp en heeft hij verzocht een rekening te sturen voor uitsluitend de basale kosten en daarvoor een overeenkomst met hem te sluiten.
Het bestuur van de vereniging sommeerde de eigenaar de opgelopen achterstand ad € 14.000,- te vergoeden. Tot die tijd weigerde het bestuur de eigenaar gebruik te laten maken van de slagboom op het park.
De rechter oordeelt als volgt:
In de leveringsakte waarbij het recht van ondererfpacht aan [gedaagde] is overgedragen is bij wijze van kettingbeding een verplichting opgenomen een jaarlijkse bijdrage te voldoen in de exploitatiekosten van de coöperatie. Een onderscheid tussen basale kosten en kosten van centrumvoorzieningen wordt daarin niet gemaakt. Het is op zichzelf juist, zoals [gedaagde] heeft gesteld, dat volgens de bewoordingen van dat kettingbeding de verplichting om bij te dragen aan de exploitatiekosten, is verbonden aan het lidmaatschap van de coöperatie. Vast staat dat [gedaagde] bij het verkrijgen van het recht van ondererfpacht is toegetreden als lid van de coöperatie. In die zin heeft hij zich bij de levering in elk geval verenigingsrechtelijk jegens de coöperatie verbonden tot betaling van de jaarlijkse bijdrage in de exploitatiekosten. Die verenigingsrechtelijke verplichting is geëindigd met het einde van het lidmaatschap van [gedaagde] met ingang van 1 januari 2013.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres zich onder verwijzing naar de Algemene Voorwaarden terecht op het standpunt heeft gesteld [gedaagde] na beëindiging van zijn lidmaatschap van de coöperatie, nog wel contractueel als ondererfpachter jegens de coöperatie verbonden was de bijdrage in de exploitatiekosten, zoals die jaarlijks door het bestuur wordt vastgesteld, te betalen.
Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de in de leveringsakte en bepaling G van de Algemene Voorwaarden opgenomen verplichting voor de ondererfpachter om lid te worden en te blijven van de coöperatie in strijd is met de verenigingsvrijheid. [gedaagde] heeft zijn lidmaatschap van de coöperatie dan ook rechtsgeldig beëindigd. Dat neemt niet weg dat ten tijde van het bedingen van de ondererfpachtbepalingen en ook ten tijde van de levering van het recht van ondererfpacht aan [gedaagde] op 8 april 2011, partijen nog uitgingen van de constructie van een verplicht lidmaatschap van de coöperatie voor de ondererfpachter. De situatie dat een ondererfpachter zijn lidmaatschap zou (kunnen) opzeggen zonder dat hij zijn recht van ondererfpacht overdraagt, hadden partijen dus niet voorzien. Tegen die achtergrond moet het bepaalde in de leveringsakte en in bepaling G van de Algemene Voorwaarden worden gelezen. Dat betekent dat uit de ook in die bepalingen gelegde verbinding tussen de hoedanigheid van ondererfpachter en het lidmaatschap van de coöperatie blijkt dat partijen de kennelijke bedoeling hadden dat [gedaagde] als ondererfpachter blijvend zou bijdragen aan de exploitatiekosten van de coöperatie zolang hij ondererfpachter is. Dat inmiddels duidelijk is geworden dat een ondererfpachter zijn lidmaatschap ook mag opzeggen, maakt die bedoeling van partijen niet anders.
De hiervoor bedoelde uitleg van bepaling G sluit ook aan bij het karakter van een coöperatieve vereniging en daarmee de opzet van het vakantiedorp, waarin de leden, tevens ondererfpachters, als collectief bijdragen aan de (totale) exploitatie van het vakantiedorp. Daarin past niet dat een eigenaar in het vakantiedorp door opzegging van zijn lidmaatschap zelf naar believen, afhankelijk van het eigen gebruik, kan kiezen aan welke voorziening hij al dan niet bijdraagt.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] gehouden is de gevorderde exploitatiekosten te betalen en dat hij contractueel verplicht is de jaarlijks door het bestuur van Het Grootslag vastgestelde bijdrage in de (totale) exploitatiekosten van het vakantiedorp aan de coöperatie te blijven voldoen zolang hij ondererfpachter is.
Ten aanzien van de slagboom steunt de rechter de eigenaar wel een beetje: de rechter vindt het te ver gaan om de slagboom alleen voor deze eigenaar gesloten te houden. Het eigendomsrecht en daarmee zijn recht op een onbelemmerde toegang tot en uitgang van zijn vakantiewoning, gaat in dit geval voor. Het bestuur moet de slagboom dus weer openzetten voor gedaagde.
Ook in deze kwestie ontkomt de eigenaar niet aan de verplichting om mee te betalen aan alle kosten voor de voorzieningen op het park. Dat is ook logisch: een recreatiepark kan natuurlijk niet blijven bestaan indien diverse eigenaren zich kunnen onttrekken aan een bijdrage in de gemeenschappelijke kosten. Daarvoor hebben ze bij aanschaf van de woning getekend. Toch zit Nederland vol met eigenaren die het toch proberen. Meestal trekken ze bij de rechter dan aan het kortste eind.
Regelmatig procederen wij over soortgelijke geschillen tussen exploitanten en eigenaren. Heeft u een vraag of wilt u een kwestie aan ons voorleggen? Wij horen het graag.
CAREL ERASMUS
Advocaat en ondernemer