In juni 2013 is de recreatiewoning aan eisers geleverd. Na enige tijd merkt de koper lekkage in het souterrain. De koper laat diverse onderzoeken doen, en laat het souterrain volledig strippen waarbij wand- en vloerbekleding volledig zijn verwijderd.
Koper gaat in gesprek met verkoper en nadat dat niets oplevert, wordt de verkoper gedagvaard.
Als meest verstrekkende verweer heeft verkoper zich op het standpunt gesteld dat koperniet tijdig heeft geklaagd. Koper heeft hem pas in juni 2014 op de hoogte gesteld van de vermeende vochtproblemen in het souterrain, terwijl die vochtproblemen koper al in oktober 2013 bekend waren. Verkoper heeft betoogd dat hij in zijn belang is geschaad, doordat het souterrain al volledig gestript was voordat hij een contra-expertise kon laten uitvoeren.
De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Dat, zoals koper aanvoert, een termijn van twee maanden als bekwame tijd dient te worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen. Die termijn wordt in geval van een consumentenkoop in ieder geval als tijdig aangemerkt, maar daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake.
In verband met het bovenstaande zal de rechter enerzijds rekening moeten houden met het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 7:23 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake de tekortkoming – en anderzijds met de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend
Vaststaat dat de recreatiewoning op 3 juni 2013 aan [eisers] is geleverd. Niet in geschil is dat [eisers] voor het eerst in oktober 2013 vocht in het souterrain heeft ontdekt en dat hij vervolgens in februari 2014 constateerde dat het vocht niet verdween en het vermoeden kreeg dat sprake was van een structureel vochtprobleem.
Naar het oordeel van de rechtbank kan koper niet worden tegengeworpen dat hij eerst een onderzoek heeft ingesteld naar het vochtprobleem en dat hij in dat kader deskundigen heeft ingeschakeld. De particuliere koper van een (recreatie)woning die ter zake de vermeende gebreken niet deskundig is, mag in redelijkheid onderzoek door een deskundige naar die gebreken laten uitvoeren om zich een (beter) beeld te kunnen vormen van de aard, ernst en oorzaak van de gebreken
Ter beoordeling ligt voor de vraag of de recreatiewoning de eigenschappen bezit die koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en dus of de recreatiewoning beantwoordt aan de door partijen gesloten koopovereenkomst. Daartoe moeten de – hier van belang zijnde – artikelen met inachtneming van de gangbare uitlegregels (het Haviltex-criterium) worden uitgelegd.
Met de hierboven genoemde artikelen zijn partijen afgeweken van de wettelijke (non-)conformiteitsregeling van artikel 7:17 BW. In artikel 5.1 zijn partijen overeengekomen dat de feitelijke levering van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Naar verkoper terecht stelt betekent dit dat de koper de onroerende zaak aanvaardt ‘zoals het is’, ofwel ‘voetstoots’, dat wil zeggen met alle gebreken die daaraan kleven.
Artikel 5.2 jo. 5.6 vormt daarop een uitzondering. De recreatiewoning zal namelijk ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als recreatiewoning nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen echter voor diens risico. [eisers] mocht dus verwachten dat de recreatiewoning ten tijde van de overdracht de eigenschappen zou beschikken die voor het gebruik daarvan nodig zijn, met uitzondering van aan hem kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan.
Artikel 5.7 bepaalt tot slot dat het koper bekend is dat het verkochte meer dan vijfentwintig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen, en dat in afwijking van het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper komt.
Deze bepaling dient in samenhang bezien te worden met artikel 5.1 en 5.2 en dient redelijkerwijs aldus te worden begrepen dat de algemene garantie niet geldt in die zin dat het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst die het gevolg is van de ouderdom van de woning, in afwijking van artikel 5.2 voor risico van de koper komt. Een andere, ruimere interpretatie van artikel 5.7 zou de in artikel 5.2 besloten garantie immers geheel buiten spel zetten. Verkoperheeft geen feiten of omstandigheden gesteld die een dergelijke, ruime interpretatie rechtvaardigen.
De rechter stelt: Vaststaat dat ten tijde van de verkoop de ruimtes in het souterrain waren ingericht als badkamer, slaapkamer en een ruimte met onder meer de technische installaties. In de verkoopbrochure was vermeld dat deze laatste ruimte ook ideaal zou zijn als extra slaapkamer of hobbyruimte . Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat, indien vast komt te staan dat, zoals [eisers] stelt, het souterrain ten tijde van de levering ‘lek’ was, sprake is van een wezenlijk gebrek dat aan het gebruik als recreatiewoning in de weg staat.
Uiteindelijk komt het aan op bewijs: de koper moet bewijzen dat dat het souterrain ‘lek’ was doordat de wanden van het souterrain en de aansluiting van de wanden op de vloer lek waren.
De koper beriep zich ook nog op dwaling. Daarvan zei de rechter dat dat beroep niet meer opgaat als de koper niet slaagt in zijn bewijsopdracht.
De koper gaat nog in beroep van het vonnis maar het Hof bekrachtigt het eerste vonnis. Uiteindelijk blijkt het voor de koper te moeilijk om te bewijzen dat het souterrain al lek was ten tijde van de levering.
Koopt of verkoopt u een recreatiewoning? Dan is de koopovereenkomst maar ook de verkoopbrochure van groot belang.
CAREL ERASMUS
Advocaat en ondernemer