Feiten
In deze zaak is op 10 en 14 september 2018 een voorlopig koopcontract ondertekend met betrekking tot een woning, zonder financieringsvoorbehoud op te nemen. Bij de eigenaar is op 24 september 2018 het verzoek neergelegd om het Meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) door te sturen. Zonder dit document kan de taxateur de taxatie niet afronden. Vervolgens krijgt verkoper te horen dat de VvE voor het onderhoud geen MJIP hanteert, maar wel jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde reserveert. Hiertoe wordt op 25 september 2018 de polis van de Opstalverzekering meegestuurd naar kopers, waarop de herbouwwaarde van het complex wordt vermeld.
Op een gegeven moment werd door kopers uitstel gevraagd en verleend voor levering van de woning. Daarna werd opnieuw uitstel gevraagd, maar niet verleend. Kopers werden in gebreke gesteld door verkoper. Vervolgens is de overeenkomst ontbonden, op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst. Kopers gaan niet akkoord met de ontbinding en vorderen een bedrag ter compensatie van de geleden schade, ze stellen dat verkoper de financieringsaanvraag opzettelijk heeft gefrustreerd. Een maand later laat de gemachtigde van kopers weten dat de financiering van kopers inmiddels rond is en zij de woning graag wensen af te nemen.
Vordering
De advocaat van kopers legt aan de vordering ten grondslag dat verkoper de financieringsaanvraag bewust heeft vertraagd door kopers geen beschikking te geven over de benodigde stukken voor het taxatierapport. Hierdoor konden kopers pas na de geplande leveringsdatum hun financiering rond krijgen. Verkoper had toen al de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete opgeëist. De notaris heeft de door kopers gestorte waarborgsom van € 18.250,00 uitgekeerd aan verkoper. Omdat de woning inmiddels is verkocht aan een derde is nakoming van de overeenkomst onmogelijk geworden. Derhalve wensen kopers de koopovereenkomst alsnog te ontbinden en vorderen zij het bedrag van € 18.250,00 als schadevergoeding.
Verkoper reageert hierop met het volgende. De makelaar van kopers heeft op 24 oktober 2018 voor het eerst gevraagd om een MJOP. Een dag later heeft verkoper het antwoord van de VvE hierover doorgestuurd. Uit de correspondentie tussen de verkoopmakelaar en de financieel adviseur volgt dat de aanvraag van de financiering op zich liet wachten wegens andere redenen die niets te maken hadden met het taxatierapport. Daarbij komt nog dat er uitstel was aangevraagd voor de levering, maar zelfs daarna de financieringsaanvraag niet rond was.
Uitspraak
De kantonrechter wijst de vordering af. Als er bij een koopcontract geen financieringsvoorbehoud wordt opgenomen, neemt de koper het risico dat als de financiering niet rond komt, er niet (tijdig) kan worden nagekomen en de waarborgsom bij ontbinding vervalt aan de verkoper. In dit geval is niet vast komen te staan dat de financiering niet rond is gekomen door gedragingen van de verkoper. Een dag na de aanvraag hadden kopers de beschikking over de gegevens die nodig waren voor het opstellen van het taxatierapport. Kopers hebben nagelaten aan te geven welke andere gegevens nodig waren. Verkoper heeft zelfs meegedacht door de levering uit te stellen. Dat verkoper de woning later voor een hogere prijs heeft verkocht, heeft hier niets mee te maken. Verkoper heeft de financieringsaanvraag niet gefrustreerd.
CAREL ERASMUS
Advocaat en ondernemer